Od 1. siječnja 2015. godine, otkako je Financijska agencija (dalje u tekstu: FINA) preuzela provođenje prodaje nekretnina i pokretnina iz ovršnih i stečajnih postupaka, pa do kraja rujna 2021. godine, održano je 23.579 dražbi i na njima je prodano ukupno 6.742 predmeta. Međutim, potrebno je naglasiti, jedan predmet prodaje može sadržavati više pojedinačnih objekata, primjerice pet stanova i dva parkirališna mjesta.

Prema službenim podacima iz FINE, kada su u pitanju stanovi i kuće, a koje su prije prodaje služile za stanovanje te su ih njihovi vlasnici izgubili u ovršnim postupcima ili su im tvrtke završile u stečajevima pa su postali dio stečajne imovine, u malo više od šest godina, odnosno do rujna 2021. godine prodano ih je 2.232.

Kada su u pitanju analize za 2022. godinu, statistički podatci za period od 01. siječnja 2015. godine (kada su stupile na snagu odredbe Ovršnog zakona vezane za provedbu elektroničke javne dražbe) do 31. ožujka 2022. godine svjedoče o velikom broju održanih dražbi, pa je tako u spomenutom razdoblju bilo održano čak 26.185 javnih dražbi, broj predmeta (pokretnine, nekretnine i dr.) koji se prodavao na tim dražbama iznosio je 14.223, a uspješno je prodano čak 7.888 predmeta. Isto tako, zanimljivo je da su u periodu od 01. siječnja 2022. godine do 31. ožujka 2022. godine bile održane čak 1.384 dražbe na kojima je prodano 680 predmeta prodaje.

Iako prema Ovršnom zakonu (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20) u ovršnom postupku i postupku osiguranja ne postoje treća i četvrta javna dražba, podatci za period od 2015. godine do 2022. godine upućuju na to da je čak 5 predmeta prodano na trećoj, a 18 predmeta na četvrtoj javnoj dražbi u ovršnom postupku. U 2022. godini u ovršenom postupku nije prodan niti jedan predmet na trećoj i četvrtoj dražbi sukladno dostupnim podatcima u trenutku pisanja ovog članka.

Zadnje vrijeme svjedočimo kako su cijene nekretnina višestruko porasle, a posebice novogradnja koja je za većinu građana cjenovno nepristupačna. Samim time ako pretražujete internet kako bi našli nekretninu za kupnju koju si stvarno možete priuštiti, možda nije naodmet posjetiti web stranicu FINE koja vodi Očevidnik nekretnina i pokretnina koje se prodaju u ovršnim i stečajnim postupcima po cijenama koje su vrlo često znatno prihvatljivije od aktualnih tržišnih cijena.

Ipak, nije sve toliko jednostavno, pa kada se odlučujete na kupnju nekretnine putem elektroničke javne dražbe, pod uvjetom da uspijete dati najbolju ponudu, morate voditi računa o potencijalnim problemima koji se javljaju, primjerice predmetne nekretnine često nisu slobodne od osoba i stvari ili su u vrlo lošem stanju jer dugo vremena nitko u njima nije živio ili obavljao poslovnu djelatnost i sl.

Isto tako, naravno, sve to pod uvjetom da vam je prihvatljivo kupiti nekretninu od osoba koje su vrlo vjerojatno prisilno morale napustiti svoj dom ili za vrijeme provođenja javne dražbe još uvijek u njemu žive, ali će ga uskoro morati napustiti. U procesu razmatranja kupnje nekretnine ili pokretnine putem javne dražbe javljaju se tako mnogobrojna pitanja, a neka od najčešćih i općenitih iznosimo u nastavku članka:

−       Koja je razlika između kupnje potraživanja i kupnje nekretnine?

Kod kupnje potraživanja, kupac kupuje potraživanja koja su osigurana ugovorima, instrumentima osiguranja (npr. mjenicama, zadužnicama, jamstvima), odnosno založnim pravima na nekretninama, a vezana su uz određenu pravnu i/ili fizičku osobu.

Dakle, u slučaju osiguranja založnim pravom na nekretnini, kupac tek treba steći vlasništvo nekretnine putem ovršnog i/ili stečajnog postupka, ovisno o vrsti postupka u kojem se nekretnina prodaje ili će se prodavati.

Kod kupnje nekretnine, kupac nekretnine vlasništvo stječe uplatom kupoprodajne cijene te izdavanjem tabularne isprave, nakon čega podnosi prijedlog za uknjižbu prava vlasništva nadležnom zemljišnoknjižnom sudu i postaje vlasnik uknjižbom u zemljišnim knjigama. S obzirom na prethodno navedeno, cijena kupnje potraživanja je uvijek niža od cijene kupnje nekretnine.

−       Što znači  “nekretnina je slobodna od osoba i stvari”?

Prilikom prodaje nekretnine u ovršnom ili stečajnom postupku, pored ostalih zakonski propisanih naznaka, stavlja se i naznaka je li nekretnina slobodna od osoba i stvari, odnosno stanuje li ovršenik s članovima svoje obitelji na nekretnini, ili je nekretnina dana u najam ili zakup.

Nekretnina je “slobodna od osoba i stvari” znači da u nekretnini ne stanuje ovršenik i/ili treća osoba niti se u njoj nalazi namještaj ili druge pokretnine, kao i da nekretnina nije dana u najam ili zakup.

Kada nekretnina “nije slobodna od osoba i stvari”, to znači da kupac nekretnine u ovršnom postupku, mora ući u posjed nekretnine putem novog ovršnog postupka kako bi nekretninu preuzeo.

U stečajnom postupku stečajni upravitelj je dužan odmah nakon otvaranja stečajnog postupka cjelokupnu imovinu koja ulazi u stečajnu masu (uključujući i nekretnine) preuzeti u posjed i njome upravljati te isto tako uvesti kupca nekretnine u posjed.

−       Koliko traje ovršni, a koliko stečajni postupak?

Ne postoji jednoobrazni odgovor i ne može se odrediti točno vrijeme trajanja postupka s obzirom na to da nisu svi ovršni i/ili stečajni postupci iste kompleksnosti, niti svi sudovi rješavaju predmete u jednakom vremenskom periodu (potrebno vrijeme ovisi o kompleksnosti predmeta, broju predmeta za koje je sudac nadležan i sl.). Stoga, mogući vremenski period je od 2 do 5 godina.

−       U kojem trenutku osoba postaje vlasnik nekretnine koju je kupio na dražbi?

Za kupca, proces u kojem će postati vlasnik nekretnine započinje donošenjem rješenja o dosudi te uplatom kupoprodajne cijene u vremenskom roku koje je određeno rješenjem. No, ovo pitanje je ipak malo kompleksnije ako sagledamo odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14). Kod nas je uvriježeno shvaćanje da je dovoljno platiti cijenu kuće ili stana, pa samim time postajem vlasnik nekretnine. To shvaćanje ima svoje korijene u bivšem društvenom uređenju u kojem je bilo bitno imati ugovor o kupoprodaji i platiti kupoprodajnu cijenu, a zemljišne knjige, zbog drugačijeg poimanja prava vlasništva, bile su potpuno zanemarene.

Navedeno shvaćanje nije u skladu s modernim zakonskim uređenjem stjecanja vlasništva nekretnine kupoprodajom. U slučaju kupnje nekretnine, vlasništvo se stječe tek upisom u zemljišne knjige (članak 119. važećeg Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Drugim riječima, ako kupujem nekretninu, ne postajem vlasnik niti sklapanjem ugovora o kupoprodaji, niti plaćanjem cijene nego tek upisom prava vlasništva u zemljišne knjige.

Navedeno neshvaćanje važnosti upisa u zemljišnu knjigu uzrokuje da zemljišna knjiga ne odražava stvarno stanje, a što ima niz posljedica. Između ostalog, dovelo je do neželjenih situacija u kojima su banke, radi naplate svog potraživanja prema graditelju i investitoru, započinjale ovršne postupke na nekretninama koje su građani kupili od tih investitora.

−       Koliko je potrebno vremena za stupanje u posjed prilikom kupnje na dražbi?

Trenutak stupanja u posjed ovisi o nizu faktora – primjerice ako se u ovršnom postupku kupuje nekretnina koja je u vlasništvu društva koje je u stečajnom postupku i ista se nekretnina već nalazi u posjedu stečajnog upravitelja/ice, onda je trenutak stupanja u posjed vrlo brz i ovisi o dogovoru sa stečajnim upraviteljem/icom.

Ukoliko nije takav slučaj, onda je trenutak stupanja u posjed ovisan o brzini rada suda, fleksibilnosti ovršenika i/ili treće osobe koji se nalaze u posjedu nekretnine. Ovisno o trajanju ovrhe, brzini sudskog procesa, postupak može trajati od 6 mjeseci do 2 godine.

−       Što je s pokretninama u nekretnini koja se kupuje u ovršnom postupku?

Ukoliko nije navedeno da se nekretnina kupuje zajedno s pokretninama, iste nisu predmet prodaje niti se nad njima stječe bilo kakvo vlasništvo, posebice jer netko treći možda ima upisan teret nad tim pokretninama.

−       Ako sam vlasnik potraživanja, do kad mogu prebijati iznos potraživanja kad je pokrenut stečajni/ovršni postupak?

U stečajnom postupku stečajni vjerovnik i prvi razlučni vjerovnik može izjaviti da kupuje nekretninu i da stavlja u prijeboj svoju tražbinu s protutražbinom stečajnoga dužnika po osnovi cijene u visini utvrđene vrijednosti nekretnine. Prvi razlučni vjerovnik u prednosnom redu ne mora biti ponuditelj u javnoj dražbi da bi dao izjavu o kupnji nekretnine i stavljanje u prijeboj svoje tražbine s protutražbinom stečajnog dužnika za iznos cijene nekretnine utvrđene procjenom. Izjavu mora dati najkasnije do završetka elektroničke javne dražbe. Sukladno navedenom, iznos se može prebijati najkasnije do završetka elektroničke javne dražbe.

U ovršnom postupku ovrhovoditelj koji je kupac i jedini vjerovnik koji se namiruje iz kupovnine, nije dužan položiti kupovninu ako ona iznosi koliko i njegova ovršna tražbina ili manje. Ako kupovnina iznosi više od njegove ovršne tražbine, ovrhovoditelj je dužan položiti razliku. O oslobođenju kupca od polaganja kupovnine  sud odlučuje, na temelju zahtjeva kupca podnesenog sudu najkasnije do završetka elektroničke javne dražbe, u rješenju o dosudi.

−       Kako se organizira razgledavanje nekretnine?

Zaključkom o prodaji određeno je kada i na koji način se nekretnina može razgledati. Ako netko iz opravdanih razloga ne može obaviti razgledavanje u tom vremenu, može podnijeti zahtjev za razgledavanje u drugom danu. Troškove razgledavanja u tom slučaju snosi ta osoba.

−       Što je jamčevina i koliko iznosi?

To je novčani iznos kojeg mora platiti svatko tko želi sudjelovati na javnoj dražbi. Jamčevina iznosi 1/10 (jednu desetinu) procijenjene vrijednosti ili početne cijene. Uplaćuje se prije početka dražbe ili pak na transakcijski račun tijela koje vodi postupak ili onako kako je navedeno u Zaključku o prodaji. Ako se jamčevina plaća na transakcijski račun suda, potrebno je sucu prije početka dražbe pokazati potvrdu o uplati jamčevine. Jamčevina se neuspješnim ponuditeljima vraća nakon završetka dražbe.

−       Što ako je na dražbi prisutan samo jedan ponuditelj?

Nekretnina se može prodati i onda kad je prisutan samo jedan ponuditelj. Sud može na prijedlog stranke u ovršnom postupku s obzirom na okolnosti odložiti prodaju nekretnine.

−       Koje su obveze uspješnog ponuditelja nakon javne dražbe?

Nakon dražbe sud izdaje Rješenje o dosudi. Uspješni ponuditelj nakon provedene dražbe mora platiti kupoprodajnu cijenu u roku koji je odlučen u Zaključku o prodaji. U slučaju da to ne učini, sud na plaćanje kupovnine poziva drugog najboljeg ponuditelja odnosno sljedeće najbolje ponuditelje po vrsti koji budu dali svoj pristanak.

−       Kada se izručuje nekretnina kupcu?

Plaćanjem kupoprodajne cijene u roku koji je naveden Rješenjem o dosudi može se urediti upis u zemljišnu knjigu. Upisom vlasničkog prava na kupca brišu se također i sva prava i tereti, o kojima je sud odlučio u Rješenju o dosudi.

−       Koliko je sigurna kupovina nekretnine na javnoj dražbi (u postupku ovrhe)?

Kupac nekretnine u postupku ovrhe stvar dobiva slobodnu od svih založnih prava, hipoteka i zemljišnog duga. Uknjižena založna prava i zemljišni dug na toj nekretnini prestaju nakon što odluka o izručenju kupcu postane pravomoćna, iako založni vjerovnici odnosno vjerovnici zemljišnog duga nisu potpuno isplaćeni.

Međutim, ne prestaju: stvarne služnosti, stvarni teret i građevinsko pravo. Prodajom nekretnine ne prestaju također i osobne služnosti koje su upisane u zemljišnu knjigu prije prava založnih vjerovnika odnosno vjerovnika, na čiji je prijedlog sud dozvolio ovrhu. Premda postojanje takvih prava sud uzima u obzir pri određivanju vrijednosti nekretnine, kupac je isto tako Zaključkom o prodaji prije kupovine upoznat s postojanjem tih prava. Također, prodajom nekretnine ne prestaje najamni ili zakupni odnos, koji je bio zaključen i upisan u zemljišnu knjigu prije upisa založnih prava i prije upisa prava na isplatu u toj ovrsi. Kupac time postaje novi najmodavac ili zakupodavac.

Servis e-Dražba

Ako se odlučite za kupnju nekretnine putem elektroničke javne dražbe pripremite se sa upoznavanjem sustava FINE pod nazivom e-Dražba, ishođenjem potrebnih elektroničkih certifikata za dražbovanje, dobro proučite uvjete dražbovanja, odnosno način plaćanja jamčevine, a potom i kupoprodajne cijene. Nadalje, ako uspijete biti najbolji ponuditelj vjerojatno ćete uštedjeti značajna financijska sredstva. Uostalom, ako zbog moralnih razloga vi nećete sudjelovati u dražbovanju, nekretninu će ionako kupiti netko drugi. U svakom slučaju, ovaj način kupovanja nekretnine ili pokretnine svakako ima svoje prednosti, ali i nedostataka, a koje smo ranije već i spomenuli.

Za kupnju nekretnina (i pokretnina) u ovršnom postupku putem elektroničke javne dražbe, sudionik takvog nadmetanja se treba upoznati s uslugom FINE pod nazivom e-Dražba. Predmetnom servisu FINE omogućen je pristup samo osobama koje su prethodno ishodile odgovarajući digitalni certifikat i koje su popunile pristupnicu za korištenja servisa.

Da se pristupi FINI-nom servisu e-Dražba kao fizička osoba (građanin) treba imati FINI-ne osobne digitalne certifikate na FINA e-kartici/USB tokenu. S druge pak strane, poslovni subjekti odnosno fizička osoba unutar poslovnog subjekta za pristup servisu treba imati FINI-ne poslovne digitalne certifikate izdane na FINA e-kartici/USB tokenu ili CoBranding kartici/tokenu banke s kojom Fina ima ugovor o poslovnoj suradnji.

Sve dodatne informacije o servisu e-Dražba, cijenama korištenja servisa, dokumentaciji potrebnoj za korištenje istog, kao i detaljan vodič pristupa servisu i samog dražbovanja dostupan je na linku koji se nalazi na internetskim stranicama FINE, a sve dodatne informacije o dražbovanju se mogu pronaći u Pravilniku o načinu i postupku provedbe prodaje nekretnina i pokretnina u ovršnom postupku (NN 156/14., 1/19., 28/21.).

Tijek postupka provedbe prodaje u ovršnom ili stečajnom postupku koji se provodi u FINI, stranke, sudionici u postupku i zainteresirana javnost mogu pratiti putem aplikacije Javna objava.

U aplikaciji se objavljuju sva pismena (pozivi, obavijesti, zahtjevi i slično) koja FINA donosi u postupku prodaje nekretnina i pokretnina u ovršnom postupku te ih je potrebno javno objaviti. Također se objavljuju pismena koja FINI dostavlja nadležno tijelo radi objave.

Zahtjev za prodaju i ostala pismena u postupku provedbe prodaje nekretnina i pokretnina nadležno tijelo dostavlja FINI preporučenom pošiljkom s povratnicom, neposrednom dostavom ili elektroničkim putem u slučajevima i na način koji objavi FINA na svojim mrežnim stranicama kada za to budu ispunjeni uvjeti.

Dostava pismena koja se dostavljaju putem pošte preporučenom pošiljkom s povratnicom ili neposrednom dostavom dostavljaju se, osim izvatka iz zemljišne knjige, u izvorniku, otpravku ili ovjerenoj preslici. Pismena se dostavljaju u nadležnu poslovnu jedinicu FINE odnosno neposrednom dostavom radnim danima od ponedjeljka do petka u vremenu od 8:00 do 13:00 sati.

Iznimno od prethodno navedenog, nadležno tijelo koje donosi odluku može odluku o obustavi, odgodi ili zastoju postupka, odnosno odluku o raspolaganju s uplaćenim jamčevinama, dostaviti i telefaksom ili kao prilog elektroničkoj pošti potpisan naprednim elektroničkim potpisom temeljenim na kvalificiranom certifikatu. Svi podaci za dostavu pismena na opisani način bit će objavljeni na mrežnim stranicama FINE. Pisani otpravak odluke koji je zaprimljen putem telefaksa dostavit će se FINI unatoč takvom priopćenju.

FINA dostavlja pismena nadležnom tijelu preporučenom pošiljkom s povratnicom, neposrednom dostavom ili elektroničkim putem kada za takvu dostavu budu ostvareni uvjeti u slučajevima i na način koji FINA objavi na svojim mrežnim stranicama.

Neposrednu dostavu pismena FINA obavlja putem pretinaca koje nadležno tijelo ima u nadležnoj poslovnoj jedinici FINE. Nadležnom tijelu koje ne preuzme pismeno iz pretinca u roku od 8 dana od dana polaganja u pretinac FINA će to pismeno dostaviti poštom.

Razmjena pismena između suda i FINE obavlja se elektroničkom razmjenom sudskih pismena i podataka kada za to budu ispunjeni uvjeti, kao i u obliku elektroničke isprave kada za takvu dostavu budu ostvareni uvjeti propisani zakonom kojim se uređuje uporaba elektroničke isprave.

U slučaju nemogućnosti razmjene pismena elektroničkim putem zbog više sile, održavanja sustava ili nemogućnosti zaprimanja od strane FINE isključuje se odgovornost FINE te će se dostava obavljati na drugi odgovarajući način. Troškovi dostave smatraju se troškovima ovršnog postupka.

Fina provodi prodaju nekretnina i pokretnina u ovršnim i stečajnim postupcima na temelju zahtjeva za prodaju (koji Fini dostavlja nadležno tijelo).

Servis e-Dražba omogućava vam:

−       elektroničko potpisivanje prijave za sudjelovanje u određenoj elektroničkoj javnoj dražbi te

−       predaju ponude u nadmetanju elektroničkim putem, sve pod pretpostavkom prethodnog ispunjenja uvjeta propisanih zakonskim i podzakonskim propisima.

Za pristup servisu potrebno je:

−       posjedovati odgovarajući FININ digitalni certifikat (normalizirani/autentikacijski te kvalificirani/potpisni) i

−       popuniti pristupnicu za korištenje servisa e-Dražba.

Kao što smo već spomenuli, fizičke osobe/građani trebaju imati Finine osobne digitalne certifikate na FINA e-kartici/USB tokenu. Poslovni subjekti odnosno fizička osoba unutar poslovnog subjekta za pristup servisu treba imati Finine poslovne digitalne certifikate izdane na FINA e-kartici/USB tokenu ili CoBranding kartici/tokenu banke s kojom Fina ima ugovor o poslovnoj suradnji.

Izdavanje digitalnih certifikata vrši se u skladu s pravilima obavljanja usluga certificiranja, a detaljne informacije možete pronaći na internetskim stranicama FINE. Svu potrebnu dokumentaciju potrebno je predati u najbliži FININ registracijski ured.

Servis e-Dražba moguće je koristiti u ime druge osobe (jedne ili više njih) temeljem punomoći. Opunomoćitelj može biti poslovni subjekt i fizička osoba. Obrazac punomoći treba biti ovjeren kod javnog bilježnika. U slučaju zastupanja u servisu e-Dražba po punomoćniku odvjetniku isti je dužan dostaviti FINI odvjetničku punomoć iz koje proizlazi ovlaštenje na zastupanje opunomoćitelja u servisu e-Dražba, u izvorniku ili ovjerenoj preslici. Ako je odvjetnička punomoć izdana na stranom jeziku, ista mora biti prevedena na hrvatski jezik po ovlaštenom sudskom tumaču. Uz izvornik ili ovjerenu presliku odvjetničke punomoći, potrebno je priložiti popunjenu Izjavu s web stranica FINE. Potrebna dokumentacija dostupna je u sekciji Dokumenti na internetskim stranicama FINE.

Sustavu elektroničke javne dražbe pristupa se putem mrežnih stranica FINE. Za pristup sustavu elektroničke javne dražbe preduvjet je posjedovanje valjanog digitalnog certifikata kojim se potvrđuje identitet osobe i certifikata koji omogućuje primjenu naprednog elektroničkog potpisa u sustavu elektroničke javne dražbe, pristup Internetu, mogućnost korištenja internetskih preglednika te ostale tehničke preduvjete za pristup elektroničkoj javnoj dražbi koje će FINA objaviti na svojim mrežnim stranicama.

Ponuditelji su se dužni pridržavati pravila nadmetanja propisanih Pravilnikom i uvjeta objavljenih na mrežnim stranicama FINE. Potpisom prijave za sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi naprednim elektroničkim potpisom sve ponude u nadmetanju za koje je potpisana prijava smatraju se potpisane.

Sustavu elektroničke javne dražbe ponuditelj može pristupiti i po opunomoćeniku ili zakonskom zastupniku. U tom slučaju ponuditelj je dužan potpisati punomoć kojom ovlašćuje drugu osobu da u njegovo ime i za njegov račun pristupa sustavu elektroničke javne dražbe. Punomoć se pohranjuje u FINI. Sadržaj i način dostave punomoći FINA će objaviti na svojim mrežnim stranicama.

FINA će na pisani zahtjev nadležnog tijela koje je odredilo postupak prodaje elektroničkom javnom dražbom dostaviti nadležnom tijelu podatke iz sustava elektroničke javne dražbe vezane uz određenu prodaju. Razmjena pismena u tu svrhu između suda i FINE može se obaviti i elektroničkom poštom ako je pismeno potpisano naprednim elektroničkim potpisom temeljenom na kvalificiranom certifikatu suca ili ovlaštenog službenika suda i ovlaštenog radnike FINE. Potrebni podaci za dostavu pismena na opisani način bit će objavljeni na mrežnim stranicama FINE.

FINA će na temelju naloga suda koji je odredio postupak prodaje elektroničkom javnom dražbom dostaviti sudu podatke i zapise iz informacijskog sustava elektroničke javne dražbe vezane uz određenu prodaju. Način dostave i sadržaj obrazaca za pristup sustavu elektroničke javne dražbe bit će propisan na mrežnim stranicama FINE.

Elektronička javna dražba počinje objavom poziva na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi koji FINA objavljuje na svojim mrežnim stranicama. Prikupljanje ponuda u elektroničkoj javnoj dražbi traje deset radnih dana.

Datum i vrijeme početka prikupljanja ponuda te datum i vrijeme završetka prikupljanja ponuda određuje FINA u pozivu na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi. Ponude se prikupljaju elektroničkim putem radnim i neradnim danima u vremenu od 0 do 24 sati. Završetak roka za prikupljanje ponuda odredit će se radnim danom u razdoblju između 9 i 15 sati.

Iznimno, ako je najpovoljnija valjana ponuda dana u zadnjih deset minuta prije isteka roka koji je u pozivu na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi određen kao vrijeme završetka prikupljanja ponuda, nadmetanje se produžuje za deset minuta od svake posljednje najpovoljnije valjane ponude sve dok ne protekne deset minuta od posljednje najpovoljnije valjane ponude.

U slučaju da prikupljanje ponuda traje dulje od 48 sati od očekivanog datuma i vremena završetka prikupljanja ponuda navedenog u pozivu na sudjelovanje, FINA će o tome obavijestiti nadležno tijelo koje će donijeti odluku o daljnjem tijeku postupka. Ako FINA ne zaprimi odluku nadležnog tijela o daljnjem tijeku postupka u roku od osam dana od zaprimanja obavijesti FINE, ista će prekinuti postupak i dostaviti nadležnom tijelu Izvještaj o provedenoj elektroničkoj javnoj dražbi.

Uplata jamčevina u servisu e-dražba

Iznos jamčevine izražava se i uplaćuje u kunama, u skladu s uvjetima prodaje. Zaključkom o prodaji nekretnine nadležno tijelo utvrđuje vrijednost nekretnine i određuje način i uvjete prodaje, među kojima i iznos osiguranja, rok u kojem mora biti dano, kod koga i kako mora biti dano.

Jamčevina se uplaćuje na poseban račun FINE u iznosu, roku i na način utvrđen u Pozivu na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi. Svi relevantni podaci za uplatu jamčevine sadržani su u Pozivu na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi koji se objavljuje se na FINI-nim internetskim stranicama u aplikaciji Javna objava.

Jamčevina se uplaćuje na poseban račun FINE otvoren za tu namjenu IBAN: HR3323900011300028779, a poziv na broj (PNB) određuje se za svako nadmetanje zasebno.

Ako na prethodnoj elektroničkoj javnoj dražbi ne bude valjanih ponuda, FINA objavljuje poziv na sudjelovanje u sljedećoj elektroničkoj javnoj dražbi. U tom slučaju, jamčevina uplaćena za prethodnu elektroničku javnu dražbu vrijedi i za sljedeću elektroničku javnu dražbu osim ako je jamčevina vraćena uplatitelju.

Eventualnu razliku uplaćene jamčevine FINA vraća uplatitelju ako su za to ispunjeni uvjeti. Uplatitelj jamčevine pristupom servisu e-Dražba može provjeriti je li elektronička javna dražba za koju je jamčevina preknjižena vidljiva. Ukoliko nije vidljivo nadmetanje na koje je jamčevina preknjižena, uplatitelj jamčevine je obvezan provjeriti uvjete prodaje (iznos jamčevine) iz objavljenog Poziva na sudjelovanje u konkretnoj elektroničkoj javnoj dražbi na mrežnim stranicama FINE, te po potrebi eventualno uplatiti razliku jamčevine u odnosu na jamčevinu koju je bilo potrebno uplatiti za prethodnu dražbu s koje je jamčevina preknjižena.

Preduvjet za sudjelovanje na sljedećoj elektroničkoj javnoj dražbi je da jamčevina bude evidentirana na računu FINE u iznosu i roku iz objavljenog Poziva na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi.

Ukoliko uplatitelj jamčevine ne želi sudjelovati na sljedećoj elektroničkoj javnoj dražbi, može zatražiti povrat predmetne jamčevine podnošenjem zahtjeva za povrat novčanih sredstava u provedbi ovrhe na nekretninama i pokretninama (jamčevina/kupovnina) s pripadajućom dokumentacijom.

Uplatiteljom jamčevine smatrat će se osoba čiji je osobni identifikacijski broj (OIB) naveden u pozivu uplate (PNB). Pri uplati jamčevine je nužno kao P2 podatak navesti OIB potencijalnog kupca u nadmetanju. Za uplate doznačene iz inozemstva obvezno je u opisu plaćanja navesti PNB ili OIB uz ID nadmetanja.

U nadmetanju se može sudjelovati i putem punomoćnika. Uvjeti i postupak davanja punomoći opisan je u Općim uvjetima korištenja servisa e-Dražba dostupnim na internetskim stranicama FINE.

Sudjelovanje u nadmetanju se odvija u ime i za račun uplatitelja jamčevine, bez obzira na to tko je korisnik certifikata koji je predao ponudu. Naime, sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi moguće je u ime druge osobe (jedne ili više njih) temeljem punomoći.

Jamčevina mora biti evidentirana na računu agencije u roku objavljenom u pozivu na sudjelovanje koji ne može biti kraći od 60 dana od objave poziva. Nakon što ponuditelj uplati jamčevinu, ponuditelju će u sustavu elektroničke javne dražbe biti vidljive dražbe za koje je uplatio jamčevinu i za koje može ispuniti prijavu za sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi.

Uplatitelj jamčevine dužan je nakon uplate jamčevine, a prije početka nadmetanja, u servisu e-Dražba provjeriti je li mu je vidljivo nadmetanje za koje je uplatio jamčevinu. Ako je jamčevina uplaćena u skladu s podacima iz Poziva na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi, nakon prijave u servis e-Dražbe uplatitelju će biti vidljiva predmetna dražba te će istoj moći pristupiti potpisivanjem prijave za sudjelovanje.

Uplaćena jamčevina ostaje na posebnom računu FINE otvorenom za tu namjenu do primitka naloga nadležnoga tijela za njezin povrat ili za drugo postupanje s novčanim sredstvima uplaćenim na ime jamčevine, osim u slučajevima propisanima Pravilnikom.

FINA nije ovlaštena raspolagati novčanim sredstvima s osnova jamčevine bez naloga suda. Nakon završetka elektroničke javne dražbe FINA dostavlja sudu izvještaj o provedenoj dražbi, koji između ostalih podataka sadrži i podatke o uplatiteljima jamčevine, ponuditeljima te iznosima ponuda danih u tijeku nadmetanja.

Ponuditeljima koji u nadmetanju nisu davali ponude i ponuditeljima čija ponuda nije prihvaćena, FINA će vratiti jamčevinu na temelju podobnog naloga suda za prijenos novčanih sredstava. FINA će po primitku naloga u roku od osam dana izvršiti povrat jamčevine na račun naznačen u prijavi na sudjelovanje odnosno na račun naveden u nalogu nadležnog tijela za povrat.

FINA će uplatitelju, na njegov zahtjev ili zahtjev nadležnog tijela, izdati potvrdu o uplaćenoj jamčevini. Zbog anonimnosti postupka FINA nije ovlaštena trećim osobama davati informacije o uplatiteljima jamčevina te iste nije moguće vidjeti na FINI-nim internetskim stranicama.

Očevidik nekretnina i pokretnina

FINA vodi Očevidnik o svim nekretninama i pokretninama (ako je njihova procijenjena vrijednost veća od 50.000,00 kuna), a koje se prodaju u ovršnom odnosno stečajnom postupku, Očevidnik se vodi u elektroničkom obliku, a dostupan je putem aplikacije Očevidnik nekretnina i pokretnina. Aplikaciji može pristupiti svaki korisnik koji želi dobiti informaciju o trenutnom stanju upisanih predmeta prodaje u aplikaciju. Korištenje aplikacije je potpuno besplatno.

Upis podataka u Očevidnik FINA vrši na temelju zahtjeva za prodaju i zahtjeva za upis u Očevidnik. Predmetne zahtjeve nadležna tijela dostavljaju poslovnim jedinicama FINE čija se mjesna nadležnost utvrđuje prema sjedištu nadležnog tijela na području županije. Zahtjevi se dostavljaju FINI u izvorniku, otpravku ili ovjerenoj preslici, preporučenom poštom s povratnicom, neposrednom dostavom (nadležnoj poslovnoj jedinici FINE radnim danima od ponedjeljka do petka, u vremenu od 8:00 do 13:00 sati) ili elektroničkim putem kada su za takvu dostavu ostvareni uvjeti.

Stečajnim upraviteljima omogućena je, putem Online servisa za predaju dokumentacije (Predaja dokumentacije - nadležna tijela), predaja zahtjeva za prodaju/upis u Očevidnik zajedno s prilozima koji su propisani pozitivnim propisima u postupku provedbe ovrhe na nekretninama i pokretninama. Elektronički očevidnik nekretnina i pokretnina može sadržavati fotografije pokretnina, fotografije nekretnina i nacrte iz elaborata o procjeni vrijednosti predmeta prodaje koje FINI dostavi nadležno tijelo na prijedlog stranke.

Zaključno, kada se u ovršnom, stečajnom ili drugom sudskom postupku naloži prodaja nekretnina ili pokretnina javnom dražbom, sud odnosno drugo nadležno tijelo, nalaže provođenje javne dražbe elektroničkim putem FINE. Nakon što FINA zaprimi zahtjev za provedbu javne dražbe, na internetskim stranicama se objavljuje poziv osobi koja je predložila pokretanje postupka da izvrši uplatu predujma za troškove postupka. Potrebno je posebno naglasiti da se ovaj poziv objavljuje isključivo na internetskim stranicama FINA-e, koje je stoga potrebno ažurno pratiti radi izbjegavanja negativnih posljedica u vidu obustave cijelog postupka.

Nakon što predlagatelj izvrši uplatu za podmirenje troškova postupka, FINA javno objavljuje poziv svim zainteresiranim osobama za sudjelovanje u javnoj dražbi sa ključnim podacima o predmetu prodaje i mogućnostima njegova razgledavanja. Za pristup servisu potrebno je imati odgovarajući digitalni certifikat, koji može imati stranka osobno ili njezin punomoćnik. Po proteku najmanje 60 dana od objave poziva za sudjelovanje, počinje prva javna dražba ukojoj kao ponuditelji mogu sudjelovati osobe koje su prethodno tomu uplatile jamčevinu i elektroničkim putem podnijele prijavu za sudjelovanje, pri čemu se posebno naglašava da je ovaj dio prethodnog postupka iznimno formalan, što znači da primjerice i najmanja greška u pisanju naloga za plaćanje ili datumu izvršenja, može uzrokovati nemogućnost sudjelovanja na javnoj dražbi.

Ivan VIDAS, struč. spec. oec.

Izvori:

1. Pravilnik o načinu i postupku provedbe prodaje nekretnina i pokretnina u ovršnom postupku (NN 156/14., 1/19., 28/21.)
2. Ovršni zakon (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20)
3. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14)
4. https://www.jutarnji.hr/vijesti/hrvatska/zemlja-ovrha-stanovi-i-kuce-idu-u-bescjenje-neke-prodane-za-tek-nekoliko-stotina-kuna-15111184
5. https://eos-nekretnine.hr/cesta-pitanja
6. https://javnadrazba.hr/prodaja-u-postupku-ovrhe-nekretnine/
7. https://www.varazdinske-vijesti.hr/kolumne/e-drazbe-za-kupnju-nekretnine-sve-su-vise-u-modi-59256
8. https://www.fina.hr/uplata-jamcevina-u-servisu-e-drazba
9. https://www.fina.hr/ocevidnik1
10. https://vaic.hr/novosti-i-publikacije-hr/elektronicka-javna-drazba/
11. https://stanarica.hr/jesi-li-vlasnik-nekretnine-ako-si-je-platio/